Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss sich auf geänderte Spielregeln einstellen: Mit den jüngsten Anpassungen am Wohnungseigentumsgesetz verschärfen sich die Anforderungen an Beschlussfähigkeit, Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen. Für Eigentümergemeinschaften in Tuttlingen, dem Schwarzwald-Baar-Kreis und der Bodenseeregion bedeutet das konkreten Handlungsbedarf – spätestens vor der nächsten Eigentümerversammlung.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden – zuletzt mit Wirkung auf die Praxis in Eigentümergemeinschaften, die seit 2026 in mehreren Punkten anders funktionieren als zuvor. Wer eine Eigentumswohnung kauft, bereits besitzt oder verwaltet, sollte die wichtigsten Änderungen kennen, bevor es auf der nächsten Versammlung zu Abstimmungen kommt.
Beschlüsse: Einfache Mehrheit reicht öfter aus
Eine der praxisrelevantesten Neuerungen betrifft die Mehrheitsverhältnisse bei Beschlüssen. Für eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen – darunter Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zum Einbruchschutz sowie zur Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge – genügt seit der WEG-Novelle die einfache Stimmenmehrheit. Das erleichtert die Umsetzung erheblich, weil jahrelange Pattsituationen seltener werden. Einzelne Eigentümer können bestimmte Maßnahmen unter definierten Voraussetzungen sogar auf eigene Kosten verlangen und durchsetzen, sofern die Gemeinschaft nicht mehrheitlich dagegen votiert. Für Käufer einer Eigentumswohnung lohnt es sich daher, vor dem Notartermin die aktuellen Beschlusssammlungen und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung sorgfältig zu prüfen.
Instandhaltungsrücklage: Höhere Anforderungen, mehr Transparenz
Gerade ältere Immobilien in der Region stehen oft vor dem Problem unzureichend gefüllter Instandhaltungsrücklagen. Die verschärften Transparenzpflichten verpflichten Verwalter dazu, die Rücklage nachvollziehbar auszuweisen und regelmäßig einen Wirtschaftsplan vorzulegen, der den tatsächlichen Erhaltungszustand des Gebäudes widerspiegelt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich die Höhe der angesammelten Rücklage schriftlich bestätigen lassen – eine zu niedrige Rücklage kann nach dem Kauf zu erheblichen Sonderumlagen führen. Als grobe Orientierung gilt: Bei Gebäuden über 20 Jahre sollte die Rücklage mindestens 1,0 bis 1,5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat betragen.
Zertifizierungspflicht für WEG-Verwalter
Seit Inkrafttreten der entsprechenden Regelung müssen professionelle Wohnungseigentumsverwalter eine Zertifizierung nachweisen. Die Pflicht gilt für gewerbliche Verwalter und soll das Qualitätsniveau in der Branche anheben. Eigentümergemeinschaften, die noch mit einem nicht zertifizierten Verwalter arbeiten, sollten prüfen, ob dieser die Anforderungen inzwischen erfüllt – andernfalls droht Handlungsbedarf. Selbstverwaltete Gemeinschaften sind von der Zertifizierungspflicht ausgenommen, tragen jedoch die volle Verantwortung für ordnungsgemäße Beschlussfassung und Buchführung.
Was Käufer und Eigentümer jetzt konkret tun sollten
Die Änderungen im Überblick, auf die es vor dem Kauf oder der nächsten Versammlung ankommt:
- Beschlusssammlung und Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre anfordern und prüfen
- Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage schriftlich belegen lassen
- Zertifizierungsnachweis des Verwalters einholen
- Offene Sonderumlagen oder laufende Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft abklären
- Bei geplanten Modernisierungen die neuen Mehrheitserfordernisse vorab prüfen
Diese Punkte sind keine abschließende Rechtsberatung, sondern erste Orientierung – im Einzelfall empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht oder einem erfahrenen Immobilienprofi vor Ort.
Gut informiert in der Region kaufen und verkaufen
Ob Kauf einer Eigentumswohnung in Tuttlingen, Singen oder Engen oder die Vorbereitung auf die nächste Eigentümerversammlung: Die Komplexität des WEG-Rechts ist in den letzten Jahren gestiegen. Carmen Christa Grellmann von Apres-Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg und am Bodensee mit fundierter Marktkenntnis und hilft dabei, die entscheidenden Unterlagen vor einem Kauf richtig einzuordnen. Eine frühzeitige Beratung schützt vor teuren Überraschungen nach der Schlüsselübergabe.