Die gesetzliche Mietpreisbremse läuft zum 31. Dezember 2026 aus – eine Verlängerung ist politisch noch nicht beschlossen. Für Vermieter und Mieter in der Region Tuttlingen, Schwarzwald-Baar-Heuberg und am Bodensee entstehen dadurch konkrete Handlungsfenster, die es frühzeitig zu verstehen gilt.
Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 begrenzt die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die gesetzliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) war zunächst bis Ende 2025 befristet und wurde zuletzt bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Was danach kommt, ist noch offen.
Wo gilt die Mietpreisbremse – und wo nicht?
Nicht jede Gemeinde fällt automatisch unter die Mietpreisbremse. Die Bundesländer müssen per Rechtsverordnung festlegen, welche Gebiete als „angespannter Wohnungsmarkt" gelten. In Baden-Württemberg sind aktuell rund 90 Gemeinden erfasst – darunter die Stadt Konstanz sowie weitere Kommunen im Bodenseekreis. Der Landkreis Tuttlingen und weite Teile des Schwarzwald-Baar-Kreises sind hingegen bislang nicht in der Verordnung gelistet. Vermieter dort unterliegen damit nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse, müssen aber dennoch die allgemeinen Vorschriften zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB einhalten.
Was bedeutet das Auslaufen für Vermieter in der Region?
Für Vermieter in Konstanz und den betroffenen Bodensee-Gemeinden stellt sich jetzt die Frage, wie sie ihre Mietpreisgestaltung ab 2027 planen. Sollte die Bundesregierung keine Verlängerung oder Nachfolgeregelung beschließen, entfällt die Zehn-Prozent-Kappung bei Neuvermietungen. Das verschafft mehr Spielraum – allerdings bleiben Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis weiterhin durch die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent innerhalb von drei Jahren gedeckelt.
Wichtig: Auch ohne Mietpreisbremse gilt das Verbot der Mietwucher nach § 291 StGB sowie das zivilrechtliche Verbot überhöhter Mieten. Wer deutlich über der Vergleichsmiete ansetzt, riskiert rechtliche Auseinandersetzungen. Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Welche Ausnahmen gelten schon heute?
Selbst in Gemeinden mit Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen, die Vermieter kennen sollten:
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind grundsätzlich ausgenommen.
- Umfassend modernisierte Wohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls über der Grenze vermietet werden.
- Liegt die Vormiete bereits über dem zulässigen Niveau, darf diese Vormiete als Ausgangspunkt beibehalten werden.
- Möblierte Wohnungen und Ferienwohnungen fallen nicht unter die Regelung.
- Gewerbliche Mietverhältnisse sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Mietspiegel als verlässliche Orientierung
Unabhängig vom weiteren politischen Schicksal der Mietpreisbremse bleibt der Mietspiegel das zentrale Instrument zur Einschätzung marktgerechter Mieten. Gemeinden ab 50.000 Einwohnern sind seit der Mietspiegelreform 2023 zur Erstellung verpflichtet. In kleineren Kommunen wie Tuttlingen, Spaichingen oder Engen fehlt ein qualifizierter Mietspiegel häufig – was sowohl Vermietern als auch Mietern die Orientierung erschwert. Hier empfiehlt sich eine Wertermittlung durch einen ortskundigen Immobilienexperten.
Wer als Vermieter in der Region Tuttlingen oder am Bodensee seine Miete neu kalkulieren oder eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben möchte, sollte die verbleibenden Monate bis Jahresende nutzen, um Klarheit zu schaffen. Carmen Christa Grellmann von Apres-Immobilien in Engen kennt den regionalen Markt und unterstützt sowohl bei der realistischen Mietpreisermittlung als auch bei der Suche nach geeigneten Anlageobjekten.