Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die neu berechnete Grundsteuer auf Basis der reformierten Bemessungsgrundlagen. Für viele Eigentümer und Vermieter in der Region Tuttlingen, Schwarzwald-Baar und Bodensee bedeutet das spürbare Veränderungen beim jährlichen Bescheid – teils nach oben, teils nach unten. Wer die neuen Bescheide noch nicht geprüft hat, sollte das jetzt nachholen.
Die Grundsteuerreform war eine der größten Änderungen im deutschen Steuerrecht seit Jahrzehnten. Hintergrund war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die bis dahin gültigen Einheitswerte aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) für verfassungswidrig erklärte. Bund und Länder erhielten eine Übergangsfrist bis Ende 2024, um die Bewertung neu zu regeln. Seit dem 1. Januar 2025 werden die Bescheide bundesweit auf Basis neu ermittelter Grundsteuerwerte erstellt.
Baden-Württemberg geht einen eigenen Weg
Baden-Württemberg hat von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Landesmodell eingeführt. Statt des Bundesmodells, das Grundstückswert, Gebäudeart und Mietniveau berücksichtigt, setzt das Südwestmodell ausschließlich auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert. Gebäude spielen für die Berechnung keine Rolle mehr. Das klingt zunächst vereinfachend, hat aber konkrete Konsequenzen: Wer ein kleines Haus auf einem großen oder gut gelegenen Grundstück besitzt, kann mit einer deutlich höheren Grundsteuer konfrontiert sein als bisher. Umgekehrt profitieren Eigentümer von größeren Gebäuden auf vergleichsweise günstigem Grund.
Hebesätze entscheiden über die tatsächliche Belastung
Die endgültige Höhe der Grundsteuer hängt nicht allein vom neu berechneten Grundsteuermessbetrag ab. Entscheidend ist auch der kommunale Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Viele Kommunen im Landkreis Tuttlingen und im Schwarzwald-Baar-Kreis haben ihre Hebesätze im Zuge der Reform angepasst. Einige Gemeinden haben den Hebesatz gesenkt, um die Mehrbelastung durch höhere Grundsteuerwerte abzufedern – andere haben ihn stabil gehalten oder leicht erhöht. Ein direkter Vergleich des neuen Bescheids mit dem Vorjahresbetrag ist daher unbedingt empfehlenswert.
Wer Eigentumswohnungen vermietet, muss außerdem bedenken: Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden. Steigt die Grundsteuer, erhöhen sich entsprechend die Nebenkosten – was bei der Kalkulation von Mietrenditen und Kaufpreisen berücksichtigt werden sollte.
Prüfen lohnt sich – Einspruch bleibt möglich
Wer seinen Grundsteuerbescheid noch nicht geprüft hat, sollte das zeitnah nachholen. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und Grundsteuermessbescheid prüfen – Fehler bei Fläche oder Bodenrichtwert sind nicht ausgeschlossen.
- Gegen fehlerhafte Bescheide kann innerhalb eines Monats Einspruch beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden.
- Den neuen Jahresbetrag mit dem Vorjahr vergleichen und bei starken Abweichungen die Berechnungsgrundlagen hinterfragen.
- Vermieter sollten die aktuellen Werte in ihre Betriebskostenabrechnungen und Mietkalkulation einpflegen.
- Kaufinteressenten sollten beim Erwerb einer Immobilie den aktuellen Grundsteuerbescheid als Teil der Kaufprüfung anfordern.
Dieser Artikel stellt allgemeine Informationen bereit und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Relevanz beim Immobilienkauf und -verkauf
Für Käufer und Verkäufer in der Region hat die Grundsteuerreform eine unmittelbare praktische Bedeutung. Der aktuelle Jahresbetrag fließt in die laufenden Bewirtschaftungskosten einer Immobilie ein und beeinflusst damit die Renditeberechnung bei Kapitalanlagen ebenso wie die Haushaltsplanung selbstnutzender Eigentümer. Carmen Grellmann von Apres-Immobilien in Engen empfiehlt, den Grundsteuerbescheid bei jeder Besichtigung gezielt nachzufragen und in die Gesamtkosten einzurechnen. Wer eine Immobilie in der Region kaufen oder verkaufen möchte und Fragen zur realistischen Kostenkalkulation hat, findet bei Apres-Immobilien kompetente Begleitung – von der ersten Bewertung bis zum Notartermin.