Nebenkosten beim Immobilienkauf: So kalkulieren Sie richtig

Sie haben die passende Wohnung oder das Traumhaus gefunden – und der Kaufpreis passt ins Budget. Doch bevor Sie den Notartermin vereinbaren, sollten Sie eine weitere Rechnung aufmachen: die Kaufnebenkosten. Diese Zusatzkosten werden oft unterschätzt, sind aber ein fester Bestandteil jedes Immobilienkaufs. In Baden-Württemberg können sie leicht 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises erreichen.

Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenfaktor

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel die größte Einzelposition bei den Nebenkosten. Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und muss innerhalb weniger Wochen nach der notariellen Beurkundung an das zuständige Finanzamt gezahlt werden. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises (Stand: 2026). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das 20.000 Euro allein für die Grunderwerbsteuer.

Erst nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt. Ohne diesen Schritt werden Sie rechtlich nicht als Eigentümer eingetragen. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Notar- und Grundbuchkosten: Pflicht bei jedem Kauf

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden – das schreibt § 311b BGB zwingend vor. Die Kosten für den Notar sowie die Eintragung ins Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich geregelt. Sie können nicht verhandelt werden.

Als Richtwert können Käufer mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen. In diesem Betrag sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung sowie die abschließende Eigentumsumschreibung enthalten. Bei einer Finanzierung kommen noch die Kosten für die Eintragung der Grundschuld hinzu, was den Gesamtbetrag leicht erhöht.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt eine Maklerprovision an. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für den Kauf: Laut § 656c BGB darf der Verkäufer die Provision nicht vollständig auf den Käufer abwälzen. Üblich ist heute eine hälftige Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer.

In der Region Tuttlingen und am Bodensee werden üblicherweise Provisionen von insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.) vereinbart, wobei der Käufer die Hälfte – also rund 3,0 bis 3,57 Prozent – übernimmt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das einem Käuferanteil von etwa 12.000 bis 14.280 Euro. Die genaue Provision wird im Maklervertrag schriftlich festgehalten.

Weitere Kostenpositionen im Überblick

Neben den drei Hauptposten gibt es weitere Kosten, die Käufer einplanen sollten:

• Gutachter- und Sachverständigenkosten: Wer den Zustand einer Immobilie vor dem Kauf professionell prüfen lassen möchte, beauftragt einen unabhängigen Bausachverständigen. Die Kosten liegen je nach Umfang zwischen 500 und 1.500 Euro – eine Investition, die sich vor allem bei älteren Gebäuden oft lohnt.
• Finanzierungskosten: Manche Banken erheben ein Bearbeitungsentgelt oder verlangen eine Schätzgebühr für ihre eigene Wertermittlung. Vergleichen Sie Angebote sorgfältig.
• Umzugskosten: Professionelle Umzugsunternehmen kosten in der Region Tuttlingen je nach Entfernung und Wohnungsgröße zwischen 800 und 3.000 Euro.
• Renovierung und Erstreparaturen: Auch bei gepflegten Bestandsobjekten fallen häufig kleinere Arbeiten an, bevor der Einzug möglich ist. Planen Sie einen Puffer von mindestens 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises ein.
• Versicherungen: Eine Wohngebäudeversicherung ist spätestens ab Eigentumsübergang erforderlich. Der Kaufpreis sollte für eine erste Kalkulation des Versicherungswerts herangezogen werden.

Praxisbeispiel: Gesamtkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung. Bei einem Einfamilienhaus in Tuttlingen zum Kaufpreis von 400.000 Euro könnten sich die Nebenkosten wie folgt zusammensetzen:

• Grunderwerbsteuer (5,0 %): 20.000 Euro
• Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %): 7.200 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil (ca. 3,57 %): 14.280 Euro
• Sachverständiger (Pauschale): 1.000 Euro
• Renovierungspuffer (1 %): 4.000 Euro

Summe Nebenkosten: ca. 46.480 Euro – das entspricht rund 11,6 Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag muss in der Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden, da Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren.

Tipps für die realistische Budgetplanung

Damit die Finanzierung solide steht, empfehlen Experten und Verbraucherschützer folgende Faustregeln:

• Planen Sie mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten-Reserve ein.
• Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Kosten ins Darlehen einbezogen werden können und welche nicht.
• Lassen Sie sich die vollständige Kostenaufstellung schriftlich geben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
• Achten Sie darauf, nach dem Kauf noch eine Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Reparaturen zu haben.
• Vergleichen Sie Notargebühren nicht – sie sind gesetzlich festgelegt. Vergleichen Sie stattdessen Finanzierungs- und Versicherungsangebote.

Eine transparente Aufstellung aller Kosten sollte vor der endgültigen Kaufentscheidung vorliegen. Seriöse Maklerinnen und Makler erstellen diese auf Wunsch für ihre Kunden.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Tuttlingen, im Schwarzwald-Baar-Kreis oder am Bodensee und möchten wissen, welche Nebenkosten in Ihrem konkreten Fall anfallen? Apres-Immobilien berät Sie gerne unverbindlich – von der ersten Kalkulation bis zur Schlüsselübergabe. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.